萬科董事局主席王石。圖片來源：CFP
7月12日下午，王石現(xiàn)身上海一個(gè)金融論壇再次為兩萬合作進(jìn)展吹風(fēng)，王石不僅反復(fù)提及萬科住宅優(yōu)勢將互補(bǔ)萬達(dá)商業(yè)優(yōu)勢，還對萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)模式十分贊許。
王石稱，房地產(chǎn)白銀時(shí)代到來，房企均在謀求轉(zhuǎn)型+輕資產(chǎn)化。對商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作各個(gè)環(huán)節(jié)的精確把握，正在推動萬達(dá)將商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作輕資產(chǎn)化。而萬科則對商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作“并不熟悉”，目前，商業(yè)資產(chǎn)是對萬科來說依然是“重資產(chǎn)”。同時(shí)，萬科專注住宅開發(fā)，品牌效應(yīng)帶來的快速銷售變現(xiàn)已經(jīng)讓“住宅成為了萬科的輕資產(chǎn)”，而住宅物業(yè)的運(yùn)作部分卻正是萬達(dá)的弱項(xiàng)。
王石此次公開吹風(fēng)并非偶然。界面新聞記者了解到，在營銷層面造勢兩個(gè)月后，萬科、萬達(dá)合作即將進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段，7月13日，萬科集團(tuán)總部一位管理層人士稱，目前，萬科、萬達(dá)集團(tuán)的深入合作談判正在進(jìn)行中，對于雙方深度合作具體涉及到何種層面，其稱談判內(nèi)容近期會對外公開。
不過，可以確定的是，兩萬的合作，將會深入介入雙方多個(gè)城市公司項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)運(yùn)作層面。7月12日，一位萬科東北公司內(nèi)部人士對界面新聞記者透露，近日，萬科集團(tuán)組織了一個(gè)考察團(tuán)正在密集考察萬達(dá)旗下多地商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，此舉是為雙方介入項(xiàng)目層面深度合作做準(zhǔn)備。同時(shí)，包括沈陽在內(nèi)的萬科、萬達(dá)多個(gè)城市公司也在積極接觸，洽談深度合作事宜。
而據(jù)一位接近雙方談判的知情人士透露，萬科極有可能并購萬達(dá)部分股權(quán)。對此，萬科總部一位內(nèi)部人士稱這種說法并不準(zhǔn)確，但是這位人士也并未完全否認(rèn)這種合作趨勢。西南萬達(dá)一位內(nèi)部人士稱，從目前西南區(qū)域萬達(dá)和萬科的接觸來看，雙方合作不大可能涉及到萬達(dá)已經(jīng)進(jìn)入租售階段的老項(xiàng)目，雙方目前洽談集中在未來新增項(xiàng)目的合作層面，所謂的并購股權(quán)，有可能是新項(xiàng)目的股權(quán)合作。
而尋求項(xiàng)目股權(quán)合作，正是去年以來萬科探索輕資產(chǎn)化發(fā)展模式的重要路徑，股權(quán)合作模式正成為萬科發(fā)展的最主要模式。萬科2014年報(bào)顯示，當(dāng)年萬科100%權(quán)益拿地金額約435億元，僅占同期合同銷售金額的20%，遠(yuǎn)低于2013年的63%，甚至接近2008年的投資低點(diǎn)。
從萬達(dá)層面來看，輕資產(chǎn)化是萬達(dá)第四次重大轉(zhuǎn)型的核心內(nèi)容之一，萬達(dá)董事長王健林在多個(gè)場合透露，萬達(dá)將用3年時(shí)間消化手中的土地儲備，一年將開業(yè)100家萬達(dá)廣場，到2025年(即10年后)，中國可能會有1000家萬達(dá)廣場，引入合作方減輕資金壓力也是萬達(dá)的當(dāng)務(wù)之急。
CRIC研究中心分析師朱一鳴認(rèn)為，萬科、萬達(dá)合作將提升兩家企業(yè)獲得土地的議價(jià)能力。尤其是對于三四線城市的地方政府來說，同時(shí)引入萬科和萬達(dá)兩大龍頭品牌的意義重大，品牌效應(yīng)的疊加增加了兩萬與地方政府談判的籌碼，也有利于兩家企業(yè)對大體量區(qū)域開發(fā)模式的嘗試。
不過，兩萬合作并非沒有障礙。萬科雖然認(rèn)同萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營能力，認(rèn)同雙方合作是優(yōu)勢互補(bǔ)，但是，萬科并不打算僅僅拿出自身住宅發(fā)展的豐富經(jīng)驗(yàn)為萬達(dá)做嫁衣裳，在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營方面，萬科還有著自己的獨(dú)立發(fā)展規(guī)劃，且其發(fā)展野心非常巨大。
萬科的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展并不出彩，但是規(guī)模已經(jīng)非常大。公開數(shù)據(jù)顯示，目前，萬科商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已在全國60余座城市鋪開，在國內(nèi)一二線城市中心商圈已規(guī)劃了20余座城市商務(wù)綜合體項(xiàng)目，還具有巨大規(guī)模的社區(qū)商業(yè)和區(qū)域購物中心，如萬科紅廣場、萬科生活廣場等。
從萬科最新公布的發(fā)展規(guī)劃來看，這家篤定轉(zhuǎn)型的企業(yè)正在尋求快速增加商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)，萬科已經(jīng)將商業(yè)地產(chǎn)提升至集團(tuán)的發(fā)展方向和戰(zhàn)略高度。萬科方面曾對外稱，2015年，萬科將成立獨(dú)立于集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)公司，目前，萬科已經(jīng)在整合內(nèi)部商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，并規(guī)劃在今年建立統(tǒng)一的萬科商業(yè)地產(chǎn)品牌。
一位熟悉西南區(qū)域的地產(chǎn)行業(yè)資深人士認(rèn)為，兩萬強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，品牌溢價(jià)得益于優(yōu)劣互補(bǔ)，不過，萬科在商業(yè)地產(chǎn)方面的積極補(bǔ)劣，或?qū)⒑芸齑蚱苾?yōu)劣互補(bǔ)的平衡，兩萬的深度合作是否能涉及出合理的錯(cuò)位競爭機(jī)制，是未來合作可以走多遠(yuǎn)的最關(guān)鍵因素。
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本文標(biāo)題：王石：商業(yè)地產(chǎn)我們還得聽萬達(dá)的
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