即便盤踞在中關(guān)村這個(gè)繁華的IT產(chǎn)品聚集地，因商鋪產(chǎn)權(quán)分散，制約e世界正常經(jīng)營(yíng)、規(guī)范管理，即使租金低至中關(guān)村區(qū)域罕見的每月千元左右，也難以留住經(jīng)營(yíng)商戶。本報(bào)記者實(shí)地走訪調(diào)查e世界的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，并請(qǐng)專家對(duì)e世界扭轉(zhuǎn)現(xiàn)狀把脈。
1/20租金仍無(wú)商家問(wèn)津
零星的幾個(gè)顧客，閑談的店員……這就是中關(guān)村e(cuò)世界冷清的一層電子賣場(chǎng)。乘坐電梯，記者來(lái)到地下一層發(fā)現(xiàn)，這里已約有80%的鋪位處于閑置狀態(tài)，儼然是一座“空城”。
記者走訪發(fā)現(xiàn)，擁有3200平方米的地下一層電子賣場(chǎng)內(nèi)僅有20多家營(yíng)業(yè)商戶，其余多數(shù)鋪位貼著“鋪位招租，價(jià)格面議”的告示。記者隨機(jī)撥打了幾個(gè)招租電話了解到，其地下一層臨近電梯10平方米左右的鋪位，每月租金在1500元左右，合每天每平方米4.17元。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一位經(jīng)營(yíng)手機(jī)的王先生甚至以每月1000元的租金租下了一個(gè)13平方米的鋪位，合每天每平方米2.54元。在北京任何一個(gè)傳統(tǒng)商圈內(nèi)，這樣的租金水平都足夠讓人驚訝，但即使租金低廉至此，賣場(chǎng)依舊無(wú)商家問(wèn)津，整個(gè)地下一層空置率達(dá)80%。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，同樣是臨近電梯的地下一層鋪位，鼎好電子商城一個(gè)5平方米的鋪位每月租金15000元，合每天每平方米100元。盡管鼎好電子商城與中關(guān)村e(cuò)世界在租金方面有約20倍的懸殊差距，但鼎好電子商城依舊吸引了多數(shù)商戶。
記者了解到，鼎好電子商城的營(yíng)業(yè)時(shí)間是早9點(diǎn)至晚9點(diǎn)，中關(guān)村e(cuò)世界是早9點(diǎn)至晚6點(diǎn)半。中關(guān)村e(cuò)世界很多商戶表示，如果營(yíng)業(yè)時(shí)間到9點(diǎn)，他們可以很從容地料理完自己的生意。“我們經(jīng)常白天沒生意，下午5點(diǎn)才開始有訂單，6點(diǎn)多打包發(fā)貨最忙時(shí)賣場(chǎng)就要關(guān)門了。我們有時(shí)候會(huì)繼續(xù)干活，但保安一直站在旁邊催促，我們也只好收工。”一位做相機(jī)批發(fā)的李先生說(shuō)，“我們只與e世界簽了一年的合同，明年我們不打算在這里了。我們可能選擇其他商城租一個(gè)寫字間，這樣營(yíng)業(yè)時(shí)間沒有限制。賣場(chǎng)費(fèi)用多、事情多，我們不想每天忙生意還要應(yīng)付其他麻煩。”
在這個(gè)覆蓋多家大型商場(chǎng)、電子賣場(chǎng)的黃金商圈內(nèi)，像中關(guān)村e(cuò)世界這樣低廉的租金恐怕難找第二家。“我們就是看它租金便宜才過(guò)來(lái)的，但生意差到超乎我的想象。”銷售數(shù)碼相機(jī)的陳女士說(shuō)，她是今年剛剛從鼎好電子商城搬到中關(guān)村e(cuò)世界的，來(lái)了近5個(gè)月，銷售量跌入谷底。
管理混亂嚇退商戶
“這幾年市場(chǎng)越來(lái)越飽和，生意也越來(lái)越淡。當(dāng)初在鼎好雖然租金高，但起碼還有客流，現(xiàn)在搬到e世界，新客戶很少，基本只做老客戶勉強(qiáng)維持生意。”陳女士無(wú)奈地講道，“在這里(中關(guān)村e(cuò)世界)我每個(gè)月要交1500元的租金，比當(dāng)初在鼎好少了近兩倍，但我還是為費(fèi)用問(wèn)題頭疼。”
陳女士透露，在她剛來(lái)中關(guān)村e(cuò)世界的幾個(gè)月中，市場(chǎng)部就向她收了培訓(xùn)費(fèi)、工服、胸牌等費(fèi)用。“一次下雨，我的工服濕了沒有穿，市場(chǎng)方面就要罰我200元，我跟他們講了半天，最終給了他們100元。雖然這些費(fèi)用都不高，但項(xiàng)目太多、市場(chǎng)管理混亂。”陳女士說(shuō)。
不僅商戶日子難過(guò)，當(dāng)初買下鋪位、本想著做“二房東”穩(wěn)賺不賠的業(yè)主們?nèi)兆痈y過(guò)。一方面由于顧客少，租金水平持續(xù)走低，另一方面每年5000多元的物業(yè)費(fèi)又要吃掉大約三個(gè)月的租金。更讓業(yè)主無(wú)法接受的是，近日市場(chǎng)部又開始征收每月每平方米10元的“綜合管理費(fèi)”，遭到業(yè)主們的集體抵制。
業(yè)主王女士告訴記者，當(dāng)初她以60萬(wàn)元買下一塊12平方米的鋪位，去年鋪位租金每月3900元，但商戶反映生意蕭條，沒有再續(xù)租。今年王女士把租金降至1500元，但低廉的租金也難掩客流稀疏的困境，多數(shù)商戶依舊不買賬。
除了培訓(xùn)費(fèi)、工服等費(fèi)用外，記者從該賣場(chǎng)地下一層的市場(chǎng)部了解到，在e世界租賃的商戶還需繳納5000元的經(jīng)營(yíng)保障金。這筆經(jīng)營(yíng)保障金在商戶合同期滿的一年之后才退還給商戶，市場(chǎng)部一位負(fù)責(zé)人告訴記者，有些電子產(chǎn)品在一年以后可能會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題需要保修，賣東西的商戶走了但中關(guān)村e(cuò)世界還在，這筆保障金就相當(dāng)于幫他們做“善后”工作。該負(fù)責(zé)人說(shuō)，“如果一年內(nèi)沒有人來(lái)找，這筆保障金就退給商戶”。
產(chǎn)權(quán)分散 千家業(yè)主難調(diào)和
事實(shí)上，無(wú)論是提早閉店節(jié)約成本還是收取多項(xiàng)管理費(fèi)用，中關(guān)村e(cuò)世界都只扮演一個(gè)負(fù)責(zé)規(guī)劃、服務(wù)、管理的第三方角色。因?yàn)槠溟_發(fā)商北京科技園置業(yè)股份有限公司早在項(xiàng)目完成時(shí)就已將中關(guān)村e(cuò)世界樓內(nèi)的賣場(chǎng)、寫字間分散出售。中關(guān)村e(cuò)世界從地下一層到第四層賣場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)分布在1800多個(gè)業(yè)主手中。
中關(guān)村e(cuò)世界市場(chǎng)部總監(jiān)告訴記者，去年之前，地下一層賣場(chǎng)由一個(gè)包租商承租。當(dāng)時(shí)包租商租下了多家業(yè)主的鋪位，然后將它們合并租賃。今年，該包租商沒有再續(xù)租，此前租賃的商戶就需要自己與業(yè)主洽談。“有的商戶需要與20多個(gè)業(yè)主達(dá)成一致才能完成較大面積的租賃，如果其中一個(gè)不同意，商戶就無(wú)法再續(xù)租。”該總監(jiān)說(shuō)。
有商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，“賣商鋪”這樣的現(xiàn)象原本就違背市場(chǎng)規(guī)律。國(guó)際通行的慣例是，開發(fā)商在完成商鋪、寫字樓的開發(fā)建設(shè)后，應(yīng)由統(tǒng)一的物業(yè)公司進(jìn)行項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)和管理，尋求長(zhǎng)期資金回報(bào)。出售商鋪無(wú)論對(duì)開發(fā)商還是運(yùn)營(yíng)方而言，都是飲鴆止渴之計(jì)。
中關(guān)村e(cuò)世界的問(wèn)題就出在此處。
商鋪轉(zhuǎn)手獲得一次性利益后，該賣場(chǎng)成為了“沒人管的孩子”。這在賣場(chǎng)生意紅火時(shí)還難以看出問(wèn)題，但隨著電子市場(chǎng)趨于飽和、電商企業(yè)在3C數(shù)碼產(chǎn)品上頻繁的價(jià)格戰(zhàn)等原因，中關(guān)村e(cuò)世界等電子賣場(chǎng)的生存狀況一路下滑，租金的預(yù)期估值越來(lái)越低，產(chǎn)權(quán)分散帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)分散弊病也顯露無(wú)遺。
記者了解到，由于產(chǎn)權(quán)分散，中關(guān)村e(cuò)世界內(nèi)僅三層賣場(chǎng)就有400多個(gè)業(yè)主，他們對(duì)如何運(yùn)營(yíng)、管理賣場(chǎng)的想法也無(wú)法統(tǒng)一。“我們正在試圖與業(yè)主溝通，希望能集結(jié)更多鋪位進(jìn)行合并租賃。但由于這些業(yè)主分散在全國(guó)各地，有的甚至長(zhǎng)期居住海外，我們幾乎不可能把他們聚集在一起，所以讓他們達(dá)成意見上的共識(shí)難度很大。”該總監(jiān)坦言。
一位經(jīng)營(yíng)手機(jī)生意的李先生告訴記者，商城內(nèi)商鋪賣的東西都差不多，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。“以前我的店每天能賣掉20多臺(tái)手機(jī)，現(xiàn)在基本每天只賣出1-3臺(tái)，而且每臺(tái)手機(jī)加上30-50元就出手，利潤(rùn)越來(lái)越薄。這樣一來(lái)，我們當(dāng)然不希望租金和市場(chǎng)好的時(shí)候一樣。”李先生講道。
據(jù)了解，此前包租商開的租賃價(jià)格較高，但賣場(chǎng)生意日趨冷淡，租約期滿后，很多商戶都希望壓低租金。但業(yè)主作為“二房東”，并不了解賣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)情況，他們對(duì)租金的預(yù)期還停留在之前的價(jià)位。這樣一來(lái)，商戶與業(yè)主溝通不力，導(dǎo)致大量商戶放棄商鋪出逃。“一個(gè)業(yè)主談不攏會(huì)造成連鎖反應(yīng)，其他業(yè)主也將把持高租金不放，這樣越來(lái)越多的商戶就離開了中關(guān)村e(cuò)世界。”該總監(jiān)說(shuō)。
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